澳洲八州转让税怎么算：一张表看懂各州税率与算法差异
听说买房要交转让税（stamp duty），八州各是多少？同样 100 万的房子，在悉尼和阿德莱德差多少？
买房时除了房贷本身，还有一笔一次性大额支出叫转让税 （transfer duty，维州和新州也直接叫 stamp duty，昆州还叫 conveyance duty）。 名字各州不同，性质一样：在房子过户给你之前，由州政府按房价征收。
它之所以重要，是因为它不封顶、不能贷款、也没有统一比例。 同样 100 万澳元的房子，八个州算出来的金额可以相差好几万。
先说三条通则
- 按「每 100 澳元或不足 100 部分」计。 八州官方法律原文都是这个表述：不足 100 元的余数按整 100 元算，向上取整。 房价 386,500 元按 387,000 元计税。
- 多数州是累进的。 低于门槛的部分按低税率，超过的部分才按高税率，不是整笔都按最高档算。
- 应税价格不一定等于成交价。 各州一般取合同价与市场价的较高者。 定价偏低、成交后迅速上涨的房子，应税价格可能被上调。
同样 100 万澳元，八州各交多少
下表按普通住宅、非首套、非外资买家计算，直接取自各州政府公布税率表。 想看你要买的具体价位，用首页计算器逐档算更准。
| 州 / 领地 | $100 万住宅转让税 | 算法要点 |
|---|---|---|
| NSW 新州 | 约 $39,187 | 累进至 $1,290,000，超出部分每百 $5.50 |
| VIC 维州 | 约 $55,000 | $960,001–$2,000,000 档是整笔房价的 5.5%，不是累进 |
| QLD 昆州 | 约 $38,025 | $1,000,000 整笔每百 $5.75；$5,000 及以下免征 |
| WA 西澳 | 约 $42,616 | 累进至 $725,000，超出部分每百 $5.15 |
| SA 南澳 | 约 $48,830 | $21,330 + 超出 $500,000 部分每百 $5.50 |
| TAS 塔州 | 约 $40,185 | $27,810 + 超出 $725,000 部分每百 $4.50；$3,000 及以下固定 $50 |
| ACT 首都领地 | 约 $36,950 | 非合格自住表；超过 $1,455,000 改为全额每百 $4.54 的单一税率 |
| NT 北领地 | 约 $49,500 | 超过 $525,000 后按整笔房价百分比，不累进 |
最高的是维州（$55,000），最低的是首都领地（$36,950），差 1.5 倍； 最低的三个州（新州、昆州、西澳）其实相当接近。 真正拉开差距的是维州和北领地——两者都用整笔房价的百分比算法。
注意维州和北领地这两档。 很多网上的攻略默认「所有州都是累进的，超过部分才按高税率」， 然后拿同样的公式套八个州。维州 $960,001–$2,000,000 档和北领地超过 $525,000 后的各档， 官方原文写的是 x% of the dutiable value——整笔房价乘以这个百分比。 套错公式在这两个州会算出明显偏低的税。
几个官方算例，自己对一遍
用官方公布的示例校验，比记规则更可靠：
- 新州 $1,350,000 → $52,237 + ($1,350,000 − $1,290,000) × 5.5% = $55,537
- 新州 $450,000 → $11,602 + ($450,000 − $387,000) × 4.5% = $14,437
- 昆州 $850,000 → $17,325 + 3,100 × $4.50 = $31,275
这三个数字可以在计算器里复现。 对得上，说明你算的这条路径和州政府一致。
八个州的首套优惠门槛
首套优惠是另一条独立的口径，不叠加在上面的表上，也不适用于投资房（维州与首都领地除外，它们对自住有专门税率表）。
| 州 | 门槛与口径 |
|---|---|
| NSW | 住宅 $800,000 及以下全免；$800,000–$1,000,000 按优惠税率递减。买地自建的空地另按 $350,000 / $450,000 门槛计算。 |
| VIC | 首套自住优惠在 $550,000 以内适用，超过即按一般税率。 |
| QLD | 另有 home concession 减免（需单独申报），本页计算不含此项。 |
| WA | 2026-05-07 起首套住宅 $600,000 及以下免，$600,000–$800,000 优惠税率。 |
| SA | First Home Owner Grant 需自行申请，金额与资格不自动折减。 |
| TAS | 有 First Home Owner Grant（需另行申请），转让税本身按普通税率。 |
| ACT | 合格自住交易适用 owner occupier 较低税率，须连续居住满一年。 |
| NT | 有 First Home Owner Grant（需另行申请），转让税本身按普通税率。 |
一个容易被误解的点：南澳、塔州、北领地的 first home owner grant 是另行申请的现金津贴， 不是转让税减免。本站的计算器只算转让税本身，不会自动折减这些津贴——需要的话自己去州政府申请。
外资买家要另外交
新州对境外居民购买住宅加收应税房价的 9%，昆州加收 应税房价的 8%（昆州称 AFAD，Additional Foreign Acquisition Charge）。 两者都与转让税并列另计，不是对转让税乘一个百分比。
昆州官方算例：$980,000 × 8% = $78,400。加上转让税本身，这笔钱本身就接近八万澳元。
这个数字经常被误算。 把外资附加写成「转让税的 9%」而不是「房价的 9%」，结果会差一个数量级—— 100 万的房子，两者相差约五万澳元。
本站算不到的部分
- 昆州 home concession 与各州 first home grant：需另行申报，本站不代折减。
- 昆州与维州的土地持有税（land tax）：按房产市值每年征收，买入时按较低税率起算，之后可能大幅上调。
- 新州买地自建的空地优惠：官方只公布四个不共线的算例，真实档位表不公开，本站不猜，只标门槛。
实际缴纳金额以州政府与过户律师（conveyancer / settlement agent）出具的结算单为准。
把你自己的数字算一遍。 首页计算器按上面的官方税率表逐档计算， 会同时给出总购房成本、上手现金与各项杂费。